專家預計老舊小區改造有望拉動投資超3.85萬億元

來源：證券日報

最近一段時間，關于老舊小區項目改造的消息非常多：浙江省日前印發《浙江省城鎮老舊小區改造技術導則》，指導相關部門及單位開展城鎮老舊小區改造工作，保障并改善人民群眾基本生活條件；河北省老舊小區改造三年行動計劃今年收官，全省計劃改造老舊小區1369個；遼寧省今年要對2000年前建成的894個老舊小區進行全方位改造，惠及35.8萬戶居民……

作為近年來重要的民生工程，老舊小區改造項目，從提升居民幸福感及拉動內需等層面，取得了積極成效。住建部統計數據顯示，2019年，全國各地完成改造城鎮老舊小區1.9萬個，涉及居民352萬戶。雖然受新冠疫情影響，今年以來部分地區的改造工程出現了停滯，但是截至4月20日，已有包括河北、黑龍江、遼寧等在內的多個省宣布短期內完成復工。

興業銀行首席經濟學家、華福證券首席經濟學家魯政委對《證券日報》記者表示，我國城鎮老舊小區的改造內容，主要分為三類：第一類是保基本，比如水、電、煤氣、供暖、上網等等；第二類是提升類，比如設置活動室、停車場、充電樁等；第三類是公共服務設施，比如建設無障礙設施、衛生服務站、便民快遞收取點等。

“根據這三類改造內容，其資金來源主要由五部分組成，包括國家財政資金、水電煤氣等運營公司資金、居民出資、產權單位出資及社會籌資。”魯政委進一步表示，根據團隊測算，目前的老舊小區改造項目出資占比為，國家財政資金85%，事業單位（水電煤氣等公司）5%，居民出資4%，房屋產權部門出資4%，而社會出資由于摻雜在不同類型的項目當中，無法進行準確測算。

根據住建部披露的數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。

魯政委表示，根據研究團隊的估計，全國范圍內的老舊小區改造，至少需要3.85萬億元的投資，投資規模十分可觀，對于資金的需求也比較迫切，所以從引入資金來源的角度來看，關鍵在于建立一個完善的機制，以確保解決現有的資金問題，或者引入更多資金。

“以爭論比較多的電梯安裝為例，老舊小區改造涉及到很多棟居民在小區內的住宅，所以業主和業委會（物業）之間，包括業主之間如何達成一致，比如有的住宅單元沒有電梯，1層-3層業主不愿意安裝，而三層以上的業主需要安裝，對立的想法極大增加了溝通成本。對于這種情況，考慮到未來的老齡化問題，電梯肯定是要裝的，尤其是超過三層以上的居民樓，所以需要由國家直接頒布政策，無論業主是否同意都可以裝，動用一部分物業維修基金，同時財政資金也貼補一部分，甚至通過向電梯公司進行租賃或分期付款的方式，來解決資金問題。”魯政委說，對于停車場及充電樁等公共設施的建設，可以吸引社會資金來建設，執行使用者付費模式，誰充電誰付費，相當于支付了充電樁的安裝及維護成本，利用商業化的轉型，使社會投資覆蓋成本，以達到吸引更多投資的目的。

在談及推進老舊小區改造需要注意的問題時，魯政委認為，為保證工程質量，還需要相關部門設立或聘請相應的監理公司或機構，配合完善外觀設計及工程質量監督工作。

北京勻豐資產管理有限公司基金經理李想對《證券日報》記者表示，老舊小區改造最大的利好就是電梯行業，中國的電梯市場規模巨大，同時也面臨著競爭激烈、產能過剩等情況。在老舊小區改造寫進政府報告以后，加裝新電梯及舊電梯更換的需求大幅提高，電梯行業的市場增量被直接擴大，預計每年增長將達到20%。

“老舊小區改造考驗的是企業的綜合服務能力，比如設計、土建、工程等，不僅是電梯，也會帶動其他一些行業的發展。作為機構投資者，從普遍受益的角度來看，第一是水泥、鋼筋等基礎建材行業，二級市場股價會隨著政策的推出有所反應。第二是配套設施類企業，比如光纖、充電樁相關的概念股。對于有關聯但是相關性不是特別大的，諸如養老、醫療這類板塊，影響較弱。”李想說。